Kommunal utleiebolig

Denne forskriften har til formål å legge til rette for at personer som faller inn under nærmere bestemte målgrupper kan få leie egnet kommunal bolig. Retningslinjene skal også bidra til økt rettssikkerhet for søkere til kommunal bolig. Å skaffe seg bolig er i utgangspunktet et privat ansvar, og kommunal bolig er ingen lovfestet rettighet. Kommunalt disponerte boliger skal være et virkemiddel for å bistå særskilt vanskeligstilte på boligmarkedet. Kommunen plikter å bistå til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemning eller av andre årsaker, jf. lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen § 15

Med kommunale boliger menes her alle boliger som kommunen disponerer for tildeling til privatpersoner. Dette kan være boliger som eies av kommunen selv, eller av stiftelser, organisasjoner og private som har inngått avtale om kommunal tildelingsrett. For boliger som eies av andre enn kommunen kan i tillegg egne vedtekter gjøres gjeldende. 

I retningslinjene skilles det mellom to hovedtyper kommunal bolig:

•  Omsorgsboliger for eldre og andre grupper med særlige tjenestebehov og behov for tilpasset bolig, f.eks. personer med psykisk utviklingshemming, psykiske lidelser, funksjonshemminger, eller personer med andre særlige behov for helse- og omsorgstjenester. 
•  Gjennomgangsboliger for personer som er i en midlertidig, vanskeligstilt situasjon pga. helsemessige eller sosiale forhold.

Bestemmelsene her legges til grunn for tildeling og søknadsbehandling for kommunale boliger i Steigen kommune. Kommunal bolig tildeles søkere som er uten fast bopel eller egnet bolig, og som er uten mulighet til å skaffe seg alternativ bolig selv. Forskriften gjelder boforhold som har sin forankring i avtale om bruksrett til husrom mot vederlag, jf. husleieloven § 1-1. Forskriften gjelder ikke tildeling av bolig til personalformål, opphold i institusjon, midlertidig botiltak i henhold til i lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen § 27 (midlertidig opphold på pensjonat o.l.), eller der behandling er det vesentlige i avtaleforholdet.

Omsorgsboliger er et tilbud til personer som på grunn av alder, helse, funksjonshemming, mv har et omfattende behov for en tilrettelagt bolig med hjemmebaserte helse- og omsorgstjenester i, eller i nær tilknytning til boligen, og som er avhengig av praktisk eller personlig hjelp for å greie dagliglivets gjøremål. Boligene kan være frittstående eller inneha fellesskapsløsninger, og kan ha tilknyttet bemanning hele eller deler av døgnet. Omsorgsboliger kan tilbys personer som ikke selv eller ved hjelp av annen offentlig boligbistand greier å skaffe seg egnet bolig.

Følgende kriterier vektlegges ved tildeling av omsorgsbolig: 

• Søker må ha lovlig opphold i Norge og ha folkeregisterregistrert adresse i Steigen kommune siste to år forut for søknad, med mindre særlige forhold kan dokumenteres. 

• Søker må være fylt 18 år. Det kan gjøres unntak fra kravet om alder i særskilte tilfeller. 

• Mulighet for fortsatt å bo i opprinnelig hjem med bistand fra hjemmebaserte tjenester skal være utprøvd eller vurdert, og vurdert som utilstrekkelige for å ivareta søkers behov. 

• Søker er ikke i stand til å ivareta seg selv i sitt eget hjem med tilpasning av tjenester. 

• Nåværende bolig er utformet på en måte som gjør det vanskelig for søker å bo der, og utbedring eller endring i boligen anses å være en urimelig løsning. 

• Søker anses å ha urimelig store vansker med å skaffe seg egnet bolig i ordinært boligmarked. Søkers helsemessige og sosiale forhold tillegges avgjørende vekt ved behandling av søknaden. Et boligbehov alene gir derfor ikke rett til omsorgsbolig, og ventes normalt dekt i ordinært boligmarked. Søkere som har omfattende behov og/eller bistand fra hjelpeapparatet kan tildeles omsorgsbolig så fremst boligen har betydning for et helhetlig tilbud, og når annen boligbistand ikke er aktuelt. Tjenestetilbudets innhold og omfang følger av egne vedtak som fattes av ansvarlig fagavdeling.

Det legges til grunn at søker er uten egnet bolig, og ikke har mulighet til å fremskaffe alternativ bolig selv. Boligens egnethet vurderes i forhold til søkers helsemessige og sosiale forhold. Kommunen kan gi veiledning om tilpasning av egen bolig der dette er aktuelt.

Tildeling av omsorgsbolig er ikke økonomisk behovsprøvd, men vurderes ut fra en helhetlig vurdering av den enkeltes hjelpebehov og behov for tilpasset bosituasjon. Det er anledning til å søke Husbankens bostøtte for reduksjon av boutgifter.

Dersom søker har uoppgjort gjeld til Steigen kommune etter tidligere leieforhold som kommunen forvalter, kan kommunen avslå søknad om tildeling av kommunal bolig på grunnlag av dette. Det kan stilles vilkår om at det inngås nedbetalingsavtale for gjelden dersom søker får positivt vedtak og skyldnerens økonomi åpner for det. Dersom husleie blir misligholdt vil en eventuell bostøtte utbetales til Steigen kommune etter reglene i forskrift om bostøtte.

Dersom søker tidligere har takket nei til tilbud om omsorgsbolig uten saklig begrunnelse og det ikke er endringer i søkers situasjon, kan søknad om bolig avvises. Boligens standard eller beliggenhet regnes ikke som saklig begrunnelse, med mindre tungtveiende helsemessige eller sosiale grunner tilsier noe annet.

I omsorgsboliger tilknyttet heldøgns bemanning forutsettes det at bruker mottar sine tjenester fra ordinært kommunalt personell som har base ved boligen. Det vil si at ved overgang til en BPA-ordning vil bruker måtte flytte til en annen bolig uten tilknyttet ordinært kommunalt personell.

Målgruppen for gjennomgangsbolig er personer som ikke selv, eller ved hjelp av annen offentlig boligbistand, greier å skaffe seg egnet bolig. Dette vil vanligvis gjelde personer som på grunn av helse, funksjonshemming, økonomiske eller sosiale årsaker har behov for midlertidig bolig, og som etter en konkret faglig vurdering anses å ha urimelig store vansker med å skaffe seg alternativ bolig selv. Flyktninger som førstegangs bosettes av Steigen kommune etter bosettingsvedtak fattet av kommunestyret tildeles kommunal bolig eller annen bolighjelp, så framt de ikke anses å ha mulighet til å skaffe bolig på egen hånd.

• Søker må ha lovlig opphold i Norge og ha folkeregistrert adresse i Steigen kommune siste to år forut for søknad, med mindre særlige forhold kan dokumenteres 

Krav til botid gjelder ikke flyktninger ved første gangs bosetting i kommunen 

• Søker skal som hovedregel være fylt 18 år. Ved unntak skal dette gjøres i samråd med foresatt eller barnevernet. 

• Søker er uten egnet bolig, eller er i ferd med å bli uten egnet bolig, og uten mulighet til å skaffe det selv 

• Søker har på grunn av helsemessige eller sosiale problemer et særlig behov for endring av nåværende boforhold

 • Søkers nåværende bolig vurderes som helsefarlig for søker, eller søkers barn.

Det forutsettes at søkere som etter en konkret faglig vurdering anses å ha behov for oppfølging av tjenesteapparatet for å mestre sin bosituasjon inngår forpliktende samarbeid med tjenesten om dette ved aksept av bolig. Oppfølging kan også ha som siktemål å bistå søker med å skaffe annen bolig i løpet av leieperioden. 

Dersom slik avtale eller samarbeid ikke oppnås, vil det gi grunnlag for å ikke tilby leieavtale, eller forlengelse av allerede inngått leieavtale. Oppsigelse av leiekontrakt kan likevel ikke skje i strid med husleielovens vilkår for oppsigelse. 

Oppfølgingens innhold og omfang følger av egne vedtak i aktuell fagavdeling.

Det legges til grunn at søker er uten egen eller egnet bolig, og ikke har mulighet til å fremskaffe alternativ bolig selv. Boligens egnethet vurderes i forhold til søkers helsemessige og sosiale forhold.

Søker må ikke ha tilstrekkelig inntekt, formue eller alternative muligheter som gjør søker i stand til selv å fremskaffe egnet bolig, med mindre særlige grunner foreligger.

Dersom søker har uoppgjort gjeld til Steigen kommune etter tidligere leieforhold i kommunalt disponert bolig, kan kommunen avslå søknad på grunnlag av dette. Det kan stilles vilkår om at det inngås nedbetalingsavtale for gjelden dersom søker får positivt vedtak og skyldnerens økonomi åpner for det. 

Dersom husleie blir misligholdt vil en eventuell bostøtte fra Husbanken utbetales til Steigen kommune etter reglene i forskrift om bustøtte. Steigen kommune skal være særlig oppmerksom på forhold som kan medføre risiko for tvungen fravikelse, og så tidlig som mulig innlede samarbeid med leietaker med sikte på å forebygge dette.

Dersom søker tidligere har takket nei til tilbud om bolig uten saklig begrunnelse og det ikke er endringer i søkers situasjon, kan søknad om bolig avvises. Boligens standard eller beliggenhet regnes ikke som saklig begrunnelse, med mindre tungtveiende helsemessige eller sosiale grunner tilsier annet.

Skriftlig søknad med nødvendig dokumentasjon sendes elektronisk via kommunens hjemmeside eller til kommunens postmottak, ev. via aktuell fagavdeling. Kommunens søknadsskjema skal benyttes og underskrives av søker eller bemyndiget person. Søker plikter å gi nødvendige opplysninger som har betydning for søknaden. Søker samtykker gjennom søknaden at kommunen kan innhente og registrere opplysninger om søkers helsemessige og sosiale forhold av betydning for behandling av søknaden, samt at søknaden kan behandles av et tverretatlig/tverrfaglig tildelingsteam. Alle personopplysninger skal behandles konfidensielt. Ved uriktige opplysninger, ufullstendig søknad, eller mangelfull dokumentasjon, kan behandling av søknaden avvises. Steigen kommune skal i så fall orientere søker om grunnlag for avvisning av søknad, og gi nødvendig veiledning i saken. 

For flyktninger som mottas etter avtale mellom Steigen kommune og Utlendingsdirektoratet stiller kommunen bolig til disposisjon uten søknad. Bosettingsvedtak må fremlegges.

Begrunnet vedtak fattes etter gjeldende forskrift. For gjennomgangsboliger fatter Steigen kommune som hovedregel vedtak om tidsbestemte husleiekontrakter. For visse typer omsorgsboliger, og ved innskuddsleiligheter med kommunal tildelingsrett, vil avtalen kunne være tidsutbestemt. Husleielovens særregler om visse begrensninger av leietakers rettigheter vil som hovedregel gjøres gjeldende ved tildeling av kommunal bolig, jf. husleieloven § 11-1. 

Vedtaket skal inneholde kontrakts lengde, adresse, antall rom, vilkår for tildeling av bolig, herunder evt. hjelpetiltak/oppfølgning som anses som nødvendig for at søker skal mestre sin bosituasjon. Det skal opplyses om at søker må akseptere eventuelle vilkår som stilles i vedtaket. Vedtak om aktuelle tjenester gjøres av ansvarlig fagavdeling. Ved avslag på søknad skal vedtaket være begrunnet. Alle vedtak skal inneholde informasjon om klageadgang, jf. også bestemmelsene i § 19

Tildeling av kommunale boliger skjer etter en helhetlig vurdering av søkers behov og situasjon. Ved flere søkere enn antall ledige kommunale boliger, skal det foretas en prioritering mellom kvalifiserte søkere. I prioriteringen skal det vektlegges de kvalifiserte søkeres behov og hvilke typer boliger som er tilgjengelig. Søkere som etter en samlet vurdering synes å ha de mest påtrengende boligbehov skal prioriteres. Søkere med mindreårige barn vil ha en særlig prioritet. 

Det kan tas hensyn til at noen boformer og boliger stiller spesielle krav til sammensetning av beboere.

Leietaker må søke om fornyelse av leiekontrakt senest seks måneder før leiekontrakten utløper. Tildeling av fornyet leiekontrakt vurderes på lik linje som ved ny søknad, etter gjeldende forskrift og ny vurdering av søkers behov.

Det kan kreves depositum, eller garanti for depositumsbeløp, tilsvarende inntil to måneders husleie for tildelt utleiebolig. Garanti kan kreves innfridd, eller depositum kan gå til dekning av, manglende husleiebetaling, påført skade på leieobjektet, eller manglende vask ved utflytting.

Som hovedregel gis det ikke anledning til bytte av bolig. Ved unntak legges kriterier som nevnt i disse retningslinjene til grunn for vurdering. Søknad om bytte av bolig skal være begrunnet.

I tilfeller hvor søker har fått positivt vedtak kan vedtaket gjøres om til bortfallsvedtak i tilfeller hvor: 

• søker avslår botilbud uten saklig begrunnelse

• ikke godtar vilkår i vedtaket 

• søkers situasjon har endret seg fra søknadstidspunktet til tidspunktet for inngåelse av leiekontrakt

• søker har skaffet bolig selv 

• søker får tilbud om alternativ boligbistand, og søker aksepterer slik bistand.

Vedtak fattet med bakgrunn i denne forskriften kan påklages. Begrunnet klage sendes avsender av vedtaket. Klagen må fremsettes innen tre uker etter mottatt vedtak. 

Gjenstand for klageadgang ved positivt vedtak kan være boligens egnethet med hensyn til type bolig, antall rom, fysisk tilgjengelighet til boligen og lengde på leiekontrakt under 3 år. Boligens standard og beliggenhet vil vanligvis ikke være saklig grunn for klage, med mindre tungtveiende helsemessige eller sosiale forhold tilsier annet. 

Ved negativt vedtak kan søker påklage avslag som er begrunnet i de grunnkrav som er beskrevet i forskriftens kapittel 2 og 3. Skjønnsvurderinger knyttet til søkers behov i forhold til andre søkere, kan ikke påklages. 

Dersom administrasjonen opprettholder tidligere vedtak vil klagen sendes kommunens klagenemnd for administrative vedtak (Formannskapet) for endelig avgjørelse, jf. forvaltningsloven § 28,3. ledd. Vedtak i klagenemnda kan ikke påklages.

Kommunedirektør, eller den hen bemyndiger, har avgjørelsesmyndighet i saker etter denne forskriften.

Kommunestyret gir kommunedirektør fullmakt til å utarbeide utfyllende bestemmelser og retningsgivende rutiner til denne forskriften.

Forskriften trer i kraft 15.12.2025